「ドリナの効果」とは何か、そしてそれがロシアおよびCISの不動産市場における主要なリスクの一つとなった理由。投資家への脅威の分析、契約無効の理由、および購入者保護のための推奨事項。
「ドリナの効果」という用語は、著名な歌手ラリサ・ドリナに関連する衝撃的なケースの後に登場しました。この名前の下に、不正販売の手法が理解されており、通常は高齢者であるアパートの売主が、取引の後に法廷でそれを取り消すことがあります。その際、電話による詐欺者の犠牲者であると主張します。この手法は「売主」がアパートを取り戻し、購入者が支払ったお金を保持することを可能にします。この用語はメディアや百科事典的なソースに記録されています。例えば、2025年末にはウィキペディアにこの現象（主に高齢の売主とのケースに関連）が詳述された記事が掲載されました。
用語の発生の歴史
物語の中心にはラリサ・ドリナのケースがあります。2024年夏、歌手はモスクワのアパートを売却し、得たお金を犯罪者に渡しました（その一部は「安全な口座」を通じて）。後に、彼女が騙されていたことが判明しました。2025年9月、裁判所は「意志の瑕疵」により契約を無効とし、アパートを返還しましたが、購入者は住居もお金も失いました。この衝撃的な先例は全国で同様の事例の波を引き起こしました。売主やその親族が法廷に訴えを起こし、誤解があったと主張するようになりました。メディアや法律界では、この手法は「ドリナの効果」と呼ばれ、単一の先例から二次不動産市場における集団的な恐怖へと変わりました。
法的問題の本質
ここでの法的利益の対立は単純です。一方では、高齢者の「被害者」としての権利の保護、他方では善意の購入者の権利があります。通常、購入者と詐欺者との悪意ある関係を証明することは不可能なため、裁判所は売主を誤解や詐欺から保護する規定を多く適用します。契約を無効とする主な理由は、売主の重大な誤解または詐欺（ロシア民法第178条、第179条）です。
- 裁判所は高齢の売主との取引を、ロシア民法第177条から第179条に基づいて無効とすることが多く、精神的無能力、誤解、詐欺などが該当します。
- 実際には、契約が争われると、購入者は不動産を失い、支払った金額が返還されることは稀であり、しばしば、詐欺者に対する刑事訴訟が終了するまでお金は「差し押さえ」されます。
- 裁判所の立場は、取引の「弱い側」を保護することにあります。売主が「理解を持たずに」行動したことが証明されれば（年齢、病気、ストレス、圧力のため）、契約は形式的な合法性にもかかわらず解約されます。
市場への影響と結果
問題は単一のケースを超えて広がっており、2025年にはこれらの手法に基づく契約の無効を争った件数は全国で数千件に達しました。取引件数は公式には安定していても、市場参加者は不安の増加を報告しています。購入者は、不審な低価格の取引や高齢の売主との契約を避け、追加の保証を求めています。多くの二次取引では、今や追加の検査や条件が必要とされています。
- 大都市では、安全な取引の急増が見られます。例えば、サンクトペテルブルクの公証人は、2025年秋までに公証人の預託を通じた取引が倍増したと報告しています。
- 不動産業者は、「年金受給者」のアパートとの取引が複雑化していると述べており、精神神経クリニックからの証明書、所有者の親族の参加、ビデオ会議の記録、詳細な文書の審査が導入されています。
- このような不動産の流動性が低下する可能性があります。市場は「ボラティリティのある」オファーを危険視し、年金受給者の宿はディスカウントで取引されたり、売却までに時間がかかる場合もあります。
購入者と売主のリスク
- 購入者：所有権の喪失（アパートが元の所有者に戻される）、投資資金と住宅ローンの凍結、長期の訴訟費用およびレピュテーショナルリスク。
- 「売主」-被害者：アパートとお金の両方を失うリスク（特にお金が詐欺者に渡された場合）、親族や法執行機関からの圧力、証言を求められることや訴訟に参加しなければならないこと。
国家と専門コミュニティの反応
国家は状況を慎重に監視し始めました。国家院では法案や保護策が議論されており、不動産取引の必須公証、特殊な状況におけるアパートの必須保険、「冷却期間」の導入（数日間の預金保持）が提案されています。関連機関は司法実務の評価を調整しています。専門コミュニティも新しい基準を提案しており、例えば、公証人の物件の履歴および売主の状態の確認権の拡大、銀行のコンプライアンスの強化（「安全な口座」の禁止）や、高齢の所有者との取引のための不動産業者向けの推奨事項が含まれます。
購入者のための実用的推奨事項
「ドリナの効果」を特定の取引で軽減するため、購入者は次のことを心掛けるべきです。
- 売主および不動産を注意深く調査する：最新のEGRN（所有者の連続性や制約を明らかにする）の抜粋を求める、権利を確立する文書および制約の有無を確認する。
- 売主の状態を評価する：対面で会い、家族や資産状況を確認し、疑わしい兆候（急な割引、緊急性、感情的な背景）を分析する。
- 専門家の監視の下で取引を行う：経験豊富な弁護士や公証人を同行させ、銀行の信用状または公証人の預託を通じて、取引の登録後にのみ売主に支払う。
- 保証を取得する：可能であれば、売主の親族や保証人を取引に関与させ、彼らが自発的な意志を確認し、契約がキャンセルされた場合に購入者にお金を返還する意志を示す。
- 所有権保険を検討する：この保険は、契約が後に無効とされた場合に支払った金額を補償することができます。
高齢の所有者への実用的推奨事項
このような状況の当事者にならないために、高齢の住宅所有者は次のことに留意すべきです。
- 疑わしい電話に信頼を置かない：不明な人からの「機関」からの連絡や「安全な口座」にお金を移す提案を無視する。
- 販売前に相談する：信頼できる親族や弁護士と条件を話し合い、圧力の下で急いで取引を行わず、書類の内容を理解しないままサインしない。
- 確実に取引を行う：可能であれば、公証人による認証および物件の目録を作成し、不必要な広範な委任状の作成を避ける。
- 保護メカニズムを利用する：親しい人との合意の下で、限られた権限の委任状、後見、または個人的な参加なしに登録された取引を禁止することを考慮する。または、遺産や婚姻契約の形成を考え、不動産の将来の運命をあらかじめ決定する。
未来の可能性のシナリオ
現在の慣行が持続すれば、司法争いと不信感は増大し続けるでしょう：取引はより高価で長くなり、高齢の売主とのセグメントは停滞する可能性があります。同時に、政府とビジネスは利益のバランスを探っています。議論されている対策には、必須の所有権保険の拡充、「冷却期間」の導入（たとえば、数週間の資金の銀行での保持）、リスクの中央登録の創設、および取引の所有者の精神的および経済的状態に対する必須の確認が含まれます。
結論
「ドリナの効果」は単なる有名なケースではなく、不動産市場が詐欺や法的な不確実性に対してシステム的に脆弱であることを示す症状です。投資家は覚えておくべきです：不動産取引には徹底的な準備と専門的なサポートが必要であり、特に売主が脆弱である場合はなおさらです。包括的なアプローチ—物件の徹底的な確認、公証の伴奏、取引の慎重な組織、およびリスクの保険—のみが高額な損失を回避することを可能にします。このような措置なしでは、「ドリナの効果」はほぼすべての住宅購入者に影響を与える可能性があります。
